혹시 건축업자와 거래하면서 ‘취득가액’을 실제 지급한 금액보다 낮게 신고하는 일이 있다는 이야기를 들어본 적 있으신가요? 저도 주변에서 이런 일이 발생했다고 해서 처음엔 ‘별일 아닐 거야’라고 생각했는데, 직접 알아보니 단순한 세금 신고 문제가 아니라 조세포탈과 형사책임으로도 이어질 수 있는 굉장히 중요한 사안이라는 걸 알게 됐습니다. 오늘은 이와 관련한 이야기들을 자세히 풀어보려고 해요.
서론: ‘취득가액’ 신고, 왜 다를 수 있을까?
얼마 전 지인의 사례를 들었는데요. 오래된 다가구 주택을 매입하고, 그 위에 새 건물을 신축하면서 실제로 건축업자에게 6억 원을 지급했음에도 취득세 신고에는 ‘3억 원’으로 신고되어 있더라는 겁니다. 겉으로 보기엔 ‘단순 실수겠지?’ 싶지만, 취득가액은 취득세 산정의 기초가 되기 때문에 이렇게 낮게 신고하면 세금을 적게 내는 결과가 됩니다. 여기서 중요한 질문이 떠오릅니다.
“건축업자가 일부러 취득가액을 낮게 신고했다면, 형사책임을 물을 수 있을까?”
그리고 실제로 관할 구청 담당자는 ‘수익률표에 따른 정상적인 신고’라고 답변했는데, 그게 어떤 의미일까요?
많은 분들이 이 부분에서 혼란스러워하는데, 오늘 제가 직접 관련 법령과 사례를 살펴보고, 어떤 점을 주의해야 하는지 명확하게 알려드릴게요.
본론 1: 취득세와 취득가액 신고의 의미
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 지방세입니다. 이 세금은 ‘취득가액’을 기준으로 계산되는데, 취득가액은 쉽게 말해 ‘부동산을 취득하는 데 실제로 지출한 금액’을 뜻합니다. 다만, 실무상 취득가액을 산정할 때는 계약서상의 금액, 감정가액, 시가 등을 종합해서 판단합니다.
하지만 신축 건물처럼 복잡한 경우엔, 단순히 공사비로 지급한 금액을 모두 취득가액으로 보지 않고 ‘수익률표’나 ‘산출 공식’에 의해 과세 기준액을 산정하기도 합니다. 이는 법령과 지방자치단체 조례에 근거해 세무당국이 인정하는 합법적인 신고 방식입니다. 그래서 건축업자가 6억 원을 받았어도, 실제 신고는 3억 원으로 신고하는 게 ‘행정상 인정받을 수 있다’는 점이 존재합니다.
하지만 문제는 ‘고의로 실제 금액을 숨기거나 축소해 세금을 적게 내려고 했다면’ 조세포탈죄로 이어질 수 있다는 점입니다.
본론 2: 조세포탈죄란 무엇인가?
조세포탈죄는 고의로 세금을 탈루하는 행위를 말합니다. 세금 신고 때 실제보다 취득가액을 낮게 신고하거나, 거래 내용을 숨겨 세금을 적게 내는 경우에 해당하죠. 이 죄는 ‘조세범 처벌법’에 명시되어 있으며, 적발 시에는 벌금은 물론 징역형도 받을 수 있습니다.
하지만 단순히 신고액이 낮다고 해서 무조건 조세포탈죄가 성립하는 건 아닙니다. 중요한 건 ‘고의성’과 ‘국가가 실제로 손해를 입었는가’입니다. 즉, 실질적으로 세금을 덜 내려고 허위로 신고했다는 증거가 있어야 하며, 세무조사를 통해서 확인됩니다.
본론 3: 형사책임이 성립하려면?
형사책임을 묻기 위해선 여러 조건이 충족되어야 합니다. 먼저 고의가 있어야 하며, 둘째로 피해가 입증되어야 합니다. 이 경우 건축업자뿐 아니라 신축 계약을 주선한 지인까지도 공모나 공범으로 처벌받을 수 있죠.
예를 들어, 계약서와 실제 지급 내역이 명백히 다르고, 이를 숨기기 위한 증빙서류 조작, 통장 입출금 내역 위조 등 구체적인 증거가 확보되면 법적 책임이 무거워집니다.
반대로, 관할구청에서 ‘수익률표에 의한 정상 신고’라고 했다는 점은, 세무당국에서 해당 신고 방식 자체를 인정하고 있기 때문에 행정적으로는 문제가 없다고 판단한 경우가 많습니다. 그러나 이 부분도 국가마다, 지방자치단체마다 정책과 해석이 달라, 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
본론 4: 실제 사례와 대응 방법
저도 사례를 접하며 여러 전문가에게 문의한 결과, 건축업자가 낮게 신고했다고 무조건 조세포탈이나 형사처벌 대상이 되는 건 아니라는 점을 알게 됐습니다. 대신 납세자 입장에서는 정확한 계약서와 지급 내역, 영수증 등을 잘 보관하는 것이 중요하다는 조언을 들었습니다.
만약 본인이 실제 지급한 공사비와 신고된 취득가액 차이가 클 경우, 먼저 해당 지방자치단체 세무과나 국세청에 문의하여 정확한 신고 기준을 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 필요 시 세무조사 요청을 통해 문제 여부를 명확히 할 수 있습니다.
또한, 건축업자나 중개인과 계약할 때는 ‘취득가액 신고’와 관련해 불투명한 부분이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 관련 내용을 명시하는 것이 좋습니다. 혹시라도 조세포탈 정황이 의심되면 세무사나 법률 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.
결론: 신고가액 낮추기, 단순 실수일까 아니면 범죄일까?
취득세 신고 시 실제 지급액과 신고액이 다르면 분명 세금 문제로 이어질 수 있어요. 하지만 ‘수익률표’나 ‘공식’에 의해 산출된 신고가액이 지방자치단체에서 인정받는다면, 반드시 고의적 조세포탈로 보기 어렵습니다.
그렇지만 고의로 신고액을 낮춰 세금을 적게 내려 했다면, 조세포탈죄로 형사책임까지 물릴 수 있기 때문에 신중해야 합니다. 이 경우 국세청 세무조사와 법률 절차가 진행될 수 있으니, 관련 자료를 잘 보관하고 필요하면 전문가의 조언을 받는 것이 가장 안전합니다.
아무리 복잡해도 세금 문제는 투명하게 처리하는 게 결국 모두를 보호하는 길이라는 점, 꼭 기억해 주세요.
오늘 내용이 건축업자와의 거래나 부동산 세금 문제로 고민하는 분들께 도움이 되길 바랍니다.