안녕하세요, 마켓핑크입니다.
전세 대출을 이용하는 많은 청년분들이 대출 만기일이 다가오면서 ‘과연 대출 연장은 어떻게 해야 할까?’, ‘내 집 가격 산정은 어떻게 되는 걸까?’ 하고 고민이 많으실 텐데요. 특히 HUG 청년버팀목전세대출을 받고 있는 분들께서라면 더 궁금증이 많으실 것 같아요. 저도 비슷한 상황을 겪어본 경험자가 아니라서 처음에는 정말 막막했답니다.
그래서 이번 글에서는 HUG 청년버팀목전세대출 연장 시 공동주택 가격 산정 방법과 전세금 감액 가능성, 그리고 만약 감액 요구가 있다면 어떻게 대응해야 하는지까지 자세히 설명해 드리려고 해요. 실제 사례도 함께 곁들여서 좀 더 쉽게 이해하실 수 있도록 준비했습니다.
도대체 공동주택 가격은 어떻게 산정되는 걸까?
우리가 보통 집값이라고 하면 시세를 떠올리기 쉽지만, 전세대출 심사에서 기준으로 삼는 집값은 다릅니다. 특히 HUG 청년버팀목전세대출 연장 심사 때는 ‘공시지가’를 기준으로 산정하는 경우가 많아요.
공시지가는 정부가 매년 발표하는 표준 땅값인데, 공동주택의 경우 아파트 단지별로 일정 기준에 맞게 산정됩니다. 전세대출 심사에서 보통 공시지가에 일정 비율, 즉 126%를 곱한 금액을 ‘가격 기준’으로 삼는데요, 이 비율은 HUG에서 제공하는 공식적인 산정 방식 중 하나입니다.
예를 들어, 2025년 7월 기준으로 살고 있는 집의 공시지가가 8,100만 원이라고 하면, 여기에 126%를 곱하면 약 1억 2,800만 원 정도가 됩니다. 이 금액을 기준으로 전세대출 연장 심사를 하게 되고, 만약 현재 전세금이 1억 1,000만 원이라면 산정 기준 가격보다 적기 때문에 대출 연장에 큰 문제는 없을 가능성이 높습니다.
하지만 여기서 오해하지 말아야 할 점이 있어요. 바로 ‘공시지가’만으로 모든 게 결정되는 건 아니라는 겁니다. 은행이나 HUG 심사 담당자들은 현장 방문이나 내부 심사를 통해 집 상태, 인근 시세 동향, 담보 가치 등을 종합적으로 평가하거든요. 그래서 단순히 공시지가 × 126% 금액이 무조건 전세대출 가능 금액을 보장해 주는 것은 아니라는 점, 꼭 기억하세요.
전세금 감액 요구, 정말 거절될까?
만약 심사 과정에서 현재 전세금이 산정된 기준 금액을 넘어서거나 주택 상태가 좋지 않다고 판단되면, 감액을 요구받을 수 있습니다. 특히 전세 만기일이 다가올 때 이런 요청이 더 잦아지는데요, 이 부분이 가장 걱정되고 불안한 순간이기도 합니다.
제가 알고 있는 사례 중 한 분은 전세금 1억 1,000만 원에 살고 있었는데, 공시지가 기준 가격이 1억 500만 원으로 산출되어 크게 문제없을 줄 알았답니다. 그런데 현장 심사 결과 주택 내부 노후도가 심하게 나와서 감액 요청이 들어왔어요. 결국 약 1,000만 원가량 전세금을 줄여야 했고, 그 차액을 임대인과 협의해 돌려주는 과정에서 꽤 애를 먹었다고 하더라고요.
그래서 중요한 점은, 전세금 감액 요구가 들어올 수 있다는 사실 자체를 미리 인지하고, 만약 발생한다면 임대인과 충분한 협의를 통해 해결해야 한다는 점입니다. 대출기관에서 감액을 요구하는 것은 전세대출 연장 조건이기 때문에 거절하기 쉽지 않은 경우가 많지만, 감액 차액 반환에 대해서는 임대인과 임차인이 별도로 협의하는 부분입니다.
그럼, 대출 연장 시 주의해야 할 점은?
첫째, 연장 심사일 전에 반드시 현재 살고 있는 주택의 공시지가를 최신 자료로 확인해두는 것이 좋아요. 국토교통부 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트에서 매년 갱신되는 공시지가를 누구나 무료로 확인할 수 있으니 꼭 활용해 보시길 바랍니다.
둘째, 전세대출 연장 신청을 할 때는 은행 지점 담당자와 충분히 상담하는 게 필수입니다. 단순한 공시지가 산정 외에도 임대차 계약 갱신 여부, 전세 시세 변화, 임대인 동의서 등 서류 준비가 필요한 경우가 많으니 미리 챙겨 두시면 좋아요.
셋째, 집 상태 점검도 신경 써야 합니다. 특히 오래된 주택이나 시설이 낡은 곳은 감액 가능성이 커지므로 평소 집 관리에 신경을 쓰는 것이 좋습니다.
많은 사람들이 오해하는 부분, 바로잡기
많은 분들이 ‘전세대출은 시세를 기준으로 한다’, ‘공시지가가 아닌 실제 전세가격을 그대로 인정해 준다’고 착각하는 경우가 많은데, 사실은 그렇지 않습니다. HUG 청년버팀목전세대출을 포함한 공공기관 대출은 공시지가를 기반으로 산정된 가격을 기준으로 합니다.
그래서 전세가격이 시세보다 높거나 급격히 변동했을 경우, 대출 한도 초과로 연장이 어려울 수 있다는 점을 미리 알아두는 게 중요합니다. 이 부분에서 오해로 인해 심사가 거절되는 경우도 꽤 많으니 꼭 참고하세요.
결론
HUG 청년버팀목전세대출 연장 시 공동주택 가격 산정은 공시지가에 126%를 곱한 가격을 기본으로 하지만, 은행 심사나 현장 점검을 통해 최종 결정됩니다. 전세금 감액 가능성도 존재하며, 감액 시에는 임대인과 임차인 간 별도 협의가 필요합니다.
연장 심사 전 최신 공시지가 확인과 은행 상담, 그리고 주택 관리에 신경 쓰는 것이 원활한 대출 연장을 위한 핵심 포인트입니다.
이 글이 대출 연장으로 고민하는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 질문이나 추가 궁금증이 있다면 언제든 편하게 남겨 주세요!