서론
이사 날짜가 다가오는데, 전세 보증금은 여전히 묶여 있고…
혹시 여러분도 이런 상황에 놓이신 적 있으신가요?
저는 최근 자가 입주를 앞두고 이와 똑같은 경험을 했습니다. 작년에 집을 매수하고, 입주는 7월로 예정해놓은 상태였는데요. 문제는 지금 살고 있는 전셋집에서 보증금 반환이 순조롭지 않았다는 점입니다. 계약 만료일이 다가오는데도 새 세입자는 구해지지 않고, 임대인은 소극적인 반응만 보이더라고요.
그 와중에 “이사 나가야 되는데 보증금은 어떻게 하지?”, “설마 보증금을 못 받고 나가야 되는 건 아니겠지?”라는 생각에 밤잠을 설쳤습니다.
이 글은 저와 비슷한 상황을 겪고 있는 분들에게 임차권등기명령이라는 현실적인 해결책을 소개하고, 어떤 순서로 어떻게 대응해야 하는지, 실제 경험을 바탕으로 자세히 풀어드리는 글입니다. 같은 고민을 하는 분들이라면 꼭 끝까지 읽어주세요.
본론
임차권등기명령이란?
많은 분들이 처음 듣는 제도일 수 있어요. 저도 처음엔 생소했거든요.
임차권등기명령은 간단히 말하면, 전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거해야 할 때, 법원에 신청해서 임차인의 권리를 등기부등본에 남겨두는 제도입니다.
이 제도가 중요한 이유는, 이사를 하면 원래 가졌던 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 사라질 수 있기 때문이에요. 즉, 보증금을 받기 위한 법적 우선순위가 무효화될 수 있다는 거죠. 임차권등기명령을 해두면 이사를 하더라도 여전히 보증금을 받을 권리를 보장받을 수 있습니다.
쉽게 말해, 이사 가더라도 ‘나는 이 집에 아직 돈 받을 게 있다’는 걸 법적으로 표기해두는 겁니다.
왜 꼭 필요할까요?
제가 겪었던 가장 불안한 시점은, 이사를 한 달 남기고도 후속 세입자가 정해지지 않았을 때였어요. 원래는 새 세입자에게 보증금이 인계되며 자연스럽게 반환되는 구조잖아요. 하지만 시장 상황이 좋지 않아 몇 달째 집을 봐도 계약이 안 되는 겁니다.
임대인은 “어떻게든 맞춰주겠다”는 말만 반복하고, 보증금 마련 계획은 전혀 없었습니다.
이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령이에요. 이 명령을 통해 등기부에 내 권리를 명확히 표시해두면, 임대인도 이후에 새 세입자와의 계약이 사실상 불가능해져요. 자연스럽게 보증금을 돌려줘야만 다음 단계로 넘어갈 수 있는 구조가 만들어지는 셈입니다.
신청 절차는 어렵지 않아요
저는 이사 하루 전에 임차권등기명령을 신청했어요. 인터넷으로는 안 되고, 직접 관할 지방법원 등기과에 가서 신청서를 제출해야 합니다.
절차는 다음과 같아요:
- 계약 만료일이 지난 시점이어야 함
계약 기간이 남아있는 상태에서는 신청이 불가능해요. 계약 만료 후에도 보증금을 못 받은 상태여야 합니다. - 퇴거 후 신청 가능
실질적으로 이사를 완료하고, 퇴거했다는 증거(열쇠 반납, 사진 등)를 남겨둬야 해요. - 준비 서류
전세계약서, 주민등록 초본(과거 주소 변동 포함), 확정일자 받은 임대차계약서, 내용증명 사본, 신분증 사본 등이 필요해요. - 수수료
몇 천 원 수준의 인지세와 송달료를 납부해야 하는데, 카드 결제도 가능해서 어렵지 않아요.
제 경험상 신청 후 3일 만에 등기 완료 통지서를 받았고, 바로 인터넷 등기부등본에서도 제 이름으로 등기된 것을 확인할 수 있었습니다. 생각보다 훨씬 수월했어요.
임차권등기명령 후에는 어떻게 하나요?
등기가 완료되면, 그 집에 새로운 세입자가 들어오거나 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받는 것도 어려워집니다. 자연스럽게 임대인도 보증금을 빨리 돌려줘야겠다는 압박을 받게 되죠.
이사 후에도 보증금이 계속 미지급된다면, 그 다음은 지급명령 신청 혹은 민사소송 제기로 이어집니다. 지급명령은 별도의 소송보다 간단하고, 판결에 가까운 효력을 가지기 때문에 추천하는 방법이에요.
실제로 저는 등기 완료 후 2주 내에 지급명령 신청을 했고, 법원에서 10일 만에 결정문이 도착했습니다. 임대인이 이의제기를 하지 않아 결정은 확정됐고, 이후 보증금 전액을 돌려받았어요.
오해하기 쉬운 부분, 꼭 짚고 넘어갈게요
많은 분들이 “그냥 이사 나가면 되지 않나?” 하고 쉽게 생각하시는 경우가 많아요. 그런데 이사를 하면 우선변제권이 사라진다는 것, 꼭 기억해야 해요. 등기가 안 된 상태에서 퇴거하면, 나중에 보증금을 돌려받지 못할 확률이 훨씬 높아집니다.
또 하나 많이들 헷갈려하는 게, “계약 기간이 끝났는데도 임대차 관계가 유지된다”는 말인데요. 이는 임차인을 보호하는 조항이긴 하지만, 퇴거 이후 법적으로 명확한 권리를 행사하기 위해서는 임차권등기명령을 반드시 해두는 게 유리합니다.
결론
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 임차권등기명령은 현실적으로 꼭 필요한 선택입니다.
저도 처음엔 생소하고 귀찮게만 느껴졌지만, 실제로 해보니 절차도 간단하고, 무엇보다 심리적으로 너무나 안심이 됐어요.
임대인과 원만하게 보증금을 주고받는 게 가장 이상적이지만, 현실은 그렇지 않은 경우가 너무 많습니다. 자가 입주를 앞두고 보증금 문제로 속앓이 중이라면, 미루지 말고 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 지급명령 또는 소송의 순서로 체계적으로 진행해 보세요.
한 걸음씩 대응해 나가면 분명히 보증금도, 내 권리도 지킬 수 있습니다.